湾区城市成长史：从“独善其身”到“携手共进”
翻开中国“造城史”，总有人感慨“那些关于时光记忆的建筑不断更迭，如今已无处可寻”；但从理性分析，城市化是企业与个人权衡收益和成本后进行生产与居住地选择的结果。前两期粤港澳大湾区深度栏目，我们分别从产业与人口两个维度探讨了粤港澳大湾区的融合历程。第三期，我们落点城市，看核心城市如何从“独善其身”逐渐与周边城市“携手共进”。
大湾区融合发展是一个循序渐进、由点到面的过程：核心城市广、深发展路径“异曲同工”，均先强核、后外溢、辐射周边城市；在规划、基建等重要牵引力带动下，广佛、深莞惠双城双圈逐渐形成。
大湾区规划的出台，对于大湾区进一步的融合起到促进作用，一个多城联通、空间紧密、人员往来密集的大湾区正在孕育中。
一湾双城
成长路径“异曲同工”
广深两城作为一湾双珠，一个是发展历史悠久的“名城”，一个是伴随改革开放春风奋进40年的“新星”，但两城成长轨迹其实有共性之处。
成长印记1：扩容的市区
作为城市发展的空间载体，市辖区扩大是城市发展的必然结果，获取更多土地资源，以承载更多的产业、人口等发展要素。
广深两城在近30年几经市辖区划调整。广州近郊的番禺、花都最先撤市设区，开启“南拓”和“北优”；萝岗（后并入黄埔）、南沙区相继成立，加速推进广州“东进”“南拓”；郊区从化、增城也在近年纳入广州市辖区范围。
深圳则最初立足罗湖、福田和南山三区发展，后来罗湖划分出盐田区，四区属于“经济特区”（俗称关内）。2010年撤销“关线”，全市纳入特区范围。目前光明、龙华、坪山已晋升为行政区，拥有更大自主权；近期，深圳亦开拓飞地模式，设立深汕合作区。
成长印记2：变迁的中心
城市的商务中心，是城市发展的核心着力点。随着城市新商务中心的建设成立，带动城市整体产业升级、城市服务半径扩大、推动区域功能分工。
广州最早的商务中心是老主城区越秀东（环市东）；伴随六运会的举办东进天河，全国第一座购物中心——天河城落地，天河北崛起；近十年，珠江新城快速崛起，整体向东发展，未来重点打造天河东的国际金融城。
深圳中心沿着特区口岸西进发展，最开始在罗湖口岸，而后90年代政府规划而成的福田CBD平地而起，成为城市会客厅，为金融、行政和交通中心；南山区则依赖后发产业规划发展优势，占领技术创新高地；前海拥有港深地缘，自贸区比较优势突出。
成长印记3：外移的人口经济重心
随着城市的扩张、新商务中心崛起，城市内部的经济结构与人口布局出现重心外移的特征：老城区经济贡献率有所下滑、人口趋于饱和；新城区人口先聚集后外溢；近远郊区承接产业外溢并升级发展，经济贡献度上升、各类配套逐步落地，人口占比逐步提升。
①产业与经济的外延发展
90年代的广州，工业聚集在靠近老城五区的白云和番禺，2000年后工业逐步外围化，近郊黄埔成为广州工业发展重点区域，经济贡献度持续提升；中心五区和新城区天河区聚焦发展第三产业，天河区拥有多个商务中心，随着珠江新城的发展成熟，经济贡献度成为全市第一。
深圳老城区罗湖、福田在90年代经济贡献居头位；南山区得益于高新技术产业、表现亮眼。龙岗区作为深圳东进战略的桥头堡，在华为的产业带动和大运会的基建建设下，发展后劲大，2016年超过宝安，2018年已跃升全国百强区第四位。城市中心西移特征明显；经济贡献度方面，南山问鼎头把交椅、老城区让位，龙岗发展潜力仍待释放。
②人口从中心外溢
经济发展重心变迁，人口向产业聚集。随着广州近郊发展、承接老城区人口外溢，黄埔、番禺、白云人口占比提升快，远郊人口占比较稳定。
相比而言，深圳中心城区人口外溢势能更强、人口占比降幅更大，近郊基础较好的宝安、龙华占比提升明显。随着两城远郊产业区的发展、配套逐步落地完善，人口分布将会继续向外扩散。
双城双圈联动发展加速
规划与基建是重要牵引
广深由聚核走向外溢发展，辐射周边城市，同城规划与基建交通，推动两大都市圈融合与发展。
牵引力1：同城规划先行
广佛建成区天然相连，佛山受广州发展辐射，早期市场自发推动两地联动。自2008年以来，两地政府同城化政策不断深化落实，交通先行，引导区域产业创新平台建设，合作层面从市、区、镇不断细化，同城化发展程度不断提升。
2009年以来，深莞惠三市政府就已开展深莞惠一体化框架协议合作，深莞惠经济圈（3+2）（后加上河源和汕尾）联席会议机制也运行多年。深汕合作区的试验区建设将加速推动城市间融合。
牵引力2：基建落地加速“1小时都市圈”
2010年国内首条跨越地级行政区的地铁线路开通，连接广州荔湾与佛山禅桂主城；2016年广佛线二期打通广州海珠与顺德乐从；未来网状式的轨道交通建设将进一步加快，缩短两地间的通行距离。随着广佛间轨道交通连接进程的推进，两地同城融合由广佛交界板块向佛山的腹地拓展。
深莞惠轨道交通加快建设，1小时通勤圈逐渐兑现，“深圳上班，临深生活” 的双城生活未来将更为普遍。轨道交通上，以建设莞深、惠深快速城际轨道为主，主要站点包括深圳前海、龙岗、松山湖、惠阳、惠城等。地铁建设方面，东莞多条规划地铁终点站设在深莞边界，与深圳地铁延长线衔接，主要连接深圳光明、东莞塘厦、长安等片区；深圳14、16号线也规划将延伸至惠州。
跨城置业、跨城职住，
一个消除行政边界的楼市
一湾双城、双城双圈、双圈交融，最终迈向多核发展的湾区时代，不动产作为城市各类功能的承载，亦随城市发展而变。广深房地产开发主战场从中心走向郊区，湾区房地产开发主力亦从核心城市走向佛莞、再进一步辐射湾区其他城市，房地产市场呈现联动与融合之势，行政边界逐步模糊。
特征一：“进城上班、出城回家”
对于广深两地，城市中心区域开发强度已饱和，多以城市更新和商业办公为主，新房成交主力区域以近郊为重心、远郊亦逐步增长，职住分离的现象明显。
广州中心城区新房成交份额近10年由50%下降至20%，番禺率先承接中心外溢居住需求，后需求向黄埔、增城等区域扩散；而花都和从化市场则相对内生。深圳当前成交主力在龙岗，坪山、光明区成交占比有所提升。
特征二：“去买大湾区的房子”
粤港澳大湾区房地产的联动与融合，带来房地产成交总量持续增长。刚需率先在核心城市的周边释放，尔后进一步扩散至下一圈层城市；投资、度假需求亦在湾区各市释放，湾区房地产主力成交区域发生明显变化。
早期广州、深圳商品房成交面积占全省四成；随着核心城市产业的外溢，规划、交通引导人口流动，且核心与外溢城市间存在价格和政策梯度，湾区九市的成交结构呈现“此消彼长”的态势，环广、环深的城市成交占比上涨，承接核心城市住房需求；外围圈层城市房地产市场亦受到带动，楼市成交量提升。
湾区城市发展融合程度较为领先，遵循核心城市做强后外溢、辐射周边城市的发展规律，当下已经迈入多城协同共谋发展阶段。湾区城市共赴芳华，城市新旧记忆碰撞，城市变迁故事未完待续！
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